Clauses illégales et préavis abusifs : ce que de nombreux bailleurs font encore en 2025

La relation entre propriétaire et locataire repose sur un équilibre délicat entre droits et obligations. Trop souvent, des malentendus naissent de l’ignorance ou de l’interprétation erronée de certaines règles juridiques. Pourtant, la loi fixe des cadres clairs, visant à protéger les deux parties. À travers des situations concrètes et des témoignages réels, découvrons les dix règles fondamentales que tout propriétaire doit respecter – et que tout locataire devrait connaître.

Un propriétaire peut-il entrer chez son locataire quand il veut ?

Non, et c’est une erreur fréquente. Même s’il conserve les clés du logement, le propriétaire n’a pas le droit de s’y introduire sans l’accord du locataire. C’est une atteinte à l’intimité du domicile, protégée par la Constitution.

Élodie Tournier, locataire dans un appartement à Lyon, raconte : « Un jour, j’ai trouvé mon propriétaire dans mon salon alors que j’étais au travail. Il disait qu’il voulait “vérifier l’état des lieux”. J’ai été choquée. Il pensait que ses clés lui donnaient tous les droits. »

La loi prévoit des exceptions : le propriétaire peut accéder au logement pour des travaux, mais il doit en informer le locataire suffisamment à l’avance. Deux options sont possibles : soit le locataire assiste à la visite accompagné des ouvriers, soit il remet une clé temporaire. Dans tous les cas, l’accord explicite du locataire est requis. Toute intrusion non autorisée peut être sanctionnée par des poursuites pour violation de domicile.

Un logement indécent peut-il être mis en location ?

Non, c’est strictement interdit. Un logement loué doit respecter des critères de décence : il doit être sûr, sain, et offrir des conditions de vie minimales.

Le Code de la construction et de l’habitation précise que le logement doit être étanche, doté d’un chauffage fonctionnel, d’eau potable, d’un système d’évacuation des eaux usées, d’électricité aux normes, et d’un minimum de surface habitable (au moins 9 m² pour un studio).

Thomas Lefebvre, propriétaire à Bordeaux, a appris cette règle à ses dépens : « J’ai loué un studio ancien sans rénovation. Le locataire a fait appel à l’ADIL, et on m’a notifié que le logement n’était pas conforme : fenêtres pourries, absence de ventilation, chaudière défectueuse. J’ai dû investir 12 000 € en travaux. »

Depuis 2023, des critères énergétiques s’ajoutent à ces exigences. Les « passoires thermiques » – logements classés F ou G au DPE – ne peuvent plus être loués, sauf en cas d’exception. Le propriétaire qui viole cette règle s’expose à des amendes pouvant atteindre 5 000 €.

Peut-on interdire les animaux de compagnie dans un bail ?

Non, sauf cas particuliers. Les animaux de compagnie sont autorisés, et le propriétaire ne peut pas l’inscrire comme clause d’interdiction dans le contrat.

Seuls les chiens dangereux (catégorie 1 ou 2, comme les Pitbulls non assurés) ou les comportements nuisibles peuvent justifier une restriction.

Camille Dubreuil, étudiante à Nantes, témoigne : « Le propriétaire a refusé mon chat, arguant qu’il “n’aimait pas les animaux”. J’ai envoyé une lettre recommandée en citant la loi. Il a cédé. Mon chat est là depuis deux ans, pas le moindre souci. »

Attention toutefois : le locataire reste responsable des dégradations. S’il y a des traces de griffures sur le parquet ou des taches sur les murs, il devra les faire réparer ou rembourser les travaux. Mais une simple présence d’animal ne constitue pas un motif de refus ou d’expulsion.

Le propriétaire peut-il réclamer des frais non prévus ?

Non, les sommes réclamées doivent figurer dans le bail ou être prévues par la loi. Le loyer, les charges, et les réparations locatives (comme les petits travaux d’entretien) sont les seules dépenses que le locataire doit supporter.

Si le propriétaire fait effectuer des réparations que le locataire aurait dû faire (nettoyage des gouttières, remplacement des joints, peinture des portes intérieures), il peut les facturer – mais uniquement si elles sont dans la liste légale des réparations locatives.

En revanche, il ne peut pas exiger de “frais de gestion”, de “frais d’entrée” ou de “dépôt de garantie supplémentaire” non mentionnés au contrat. Raphaël Morel, locataire à Marseille, a été confronté à cette situation : « Le propriétaire a exigé 200 € de “frais d’administration” en plus du loyer. J’ai refusé et contacté l’ADIL. Ils ont confirmé que c’était illégal. »

Peut-on rompre un bail avant son terme ?

Le propriétaire ne peut pas résilier un bail en cours sans motif légal. Pour un bail de 3 ans, la rupture n’est possible qu’après cette période, avec un préavis de 6 mois par courrier recommandé.

Les motifs autorisés sont limités : vente du bien, besoin d’habiter le logement soi-même, manquement grave du locataire (impayés répétés, nuisances), ou nécessité de gros travaux rendant l’habitation impossible.

Il ne suffit pas de dire “je veux récupérer mon bien”. Le propriétaire doit justifier sa demande. Sophie Renard, propriétaire à Grenoble, a tenté de récupérer son appartement pour le louer à un prix plus élevé : « Le locataire a refusé. J’ai porté l’affaire devant la commission de conciliation. J’ai perdu. Le juge a dit que le motif n’était pas valable. »

Le locataire peut-il recevoir des invités ?

Oui, sans restriction. Le locataire a le droit d’accueillir ses amis, sa famille, ou toute personne de son choix, à condition de ne pas troubler le voisinage.

Il peut héberger quelqu’un temporairement sans rien dire. En revanche, si un membre de sa famille vient vivre définitivement (par exemple un parent âgé), il doit en informer le propriétaire. Un avenant au bail est alors rédigé pour ajouter le nouveau colocataire.

La sous-location, elle, est interdite sans autorisation écrite du propriétaire. Mais l’hospitalité, même prolongée, ne constitue pas une sous-location. Le domicile est un espace de liberté, pas un lieu surveillé.

Le propriétaire doit-il accepter un préavis d’un mois ?

Oui, dans certains cas. Le préavis standard est de 3 mois, mais la loi prévoit des exceptions où il peut être réduit à 1 mois.

Ces situations incluent : la perte d’emploi, une mutation professionnelle, une première embauche, une violence domestique, un problème de santé, ou l’obtention d’un logement social. Le locataire doit fournir un justificatif (attestation de Pôle Emploi, ordre de mutation, certificat médical, etc.).

Le propriétaire ne peut pas refuser ce droit. Il peut seulement vérifier la validité du justificatif. Clara Ménard, locataire à Rennes, a bénéficié de cette mesure : « J’ai perdu mon emploi pendant la crise. J’ai trouvé un studio moins cher. J’ai envoyé mon préavis d’un mois avec l’attestation. Le propriétaire a hésité, mais a fini par accepter. »

Peut-on garder la caution sans justification ?

Non, c’est une erreur courante. Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie, mais il doit fournir des devis ou des factures pour les travaux effectués.

De plus, l’état des lieux de sortie doit mentionner les dégradations. S’il n’y a pas d’état des lieux, ou s’il est incomplet, le propriétaire ne peut pas retenir la caution.

Il peut aussi déduire des charges non payées (si le décompte est en cours), mais cela doit être clairement justifié.

Julien Berthier, étudiant à Lille, a récupéré sa caution après avoir contesté : « Ils ont voulu retenir 800 € pour “nettoyage” et “peinture”. Mais il n’y avait ni devis, ni état des lieux sortant. J’ai saisi la commission de conciliation. J’ai récupéré la totalité. »

Peut-on demander un chèque de réservation ?

Non, c’est strictement interdit. Avant la signature du bail, aucun paiement ne peut être exigé.

Pas de chèque de réservation, pas d’acompte, pas de “frais de dossier”. Le futur locataire ne doit payer que le premier mois de loyer, les charges, et le dépôt de garantie – et uniquement après la signature du contrat.

Cette règle vise à protéger les candidats à la location, souvent victimes d’arnaques. Si un propriétaire demande un chèque avant la signature, il enfreint la loi.

Le propriétaire peut-il imposer un mode de paiement ?

Non. Le locataire choisit librement son mode de paiement : chèque, virement, prélèvement, ou même espèces (dans la limite de 1 000 €).

Le propriétaire ne peut pas exiger un virement bancaire, même si c’est plus pratique pour lui. Cependant, les deux parties peuvent convenir d’un mode de paiement dans le bail. Mais ce choix reste modifiable ponctuellement, par exemple en cas de difficulté temporaire.

Il s’agit d’un droit fondamental du locataire : la liberté de payer comme il l’entend, dans le respect des règles légales.

Que faire en cas d’abus du propriétaire ?

Plusieurs recours existent. La première étape est un rappel amical, par courrier ou e-mail, en citant les articles de loi concernés.

Si cela ne suffit pas, contacter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) pour un conseil gratuit. Ensuite, on peut saisir la commission départementale de conciliation, qui tente une médiation.

Pour les cas graves (troubles répétés, retenue illégale de caution, intrusion), le recours à un conciliateur de justice ou directement au tribunal peut être nécessaire.

Les délais sont courts : mieux vaut agir vite. Les preuves (lettres, photos, états des lieux) doivent être conservées.

Conclusion

Le droit locatif en France vise à établir une relation équilibrée entre propriétaire et locataire. Chaque règle a été pensée pour éviter les abus, garantir la sécurité des occupants, et préserver la tranquillité d’un foyer. Connaître ses droits, c’est aussi assumer ses responsabilités. Que l’on soit locataire ou bailleur, la clé d’une cohabitation réussie réside dans le respect mutuel et la transparence.

A retenir

Un propriétaire peut-il entrer chez le locataire sans prévenir ?

Non, sauf accord préalable. Même s’il a les clés, il ne peut pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire, sauf pour des travaux annoncés à l’avance.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Un logement décent est sécurisé, sain, bien isolé, doté d’un chauffage, d’eau potable, d’électricité, d’une cuisine, de sanitaires séparés, et d’une ventilation. Depuis 2023, les passoires thermiques ne peuvent plus être louées.

Les animaux sont-ils autorisés en location ?

Oui, sauf chiens dangereux ou troubles de voisinage. Le locataire est responsable des dégradations causées par son animal.

Le propriétaire peut-il réclamer des frais supplémentaires ?

Non, seuls les montants prévus au bail ou par la loi peuvent être exigés. Aucun frais de dossier, de gestion ou de réservation n’est autorisé.

Peut-on rompre un bail avant son terme ?

Oui, mais seulement pour des motifs légaux stricts : vente, habitation personnelle, impayés graves, ou gros travaux. Le préavis est de 6 mois.

Le locataire peut-il recevoir des amis ?

Oui, librement. Il peut héberger temporairement sans autorisation. En cas de cohabitation durable, il doit en informer le propriétaire.

Le préavis peut-il être réduit à un mois ?

Oui, dans huit cas précis comme la perte d’emploi, une mutation, ou une violence domestique. Un justificatif doit être fourni.

La caution peut-elle être retenue sans explication ?

Non, le propriétaire doit fournir des devis ou factures pour les travaux, et l’état des lieux de sortie doit mentionner les dégradations.

Un chèque de réservation est-il légal ?

Non, aucun paiement ne peut être exigé avant la signature du bail. C’est une pratique interdite.

Le mode de paiement du loyer peut-il être imposé ?

Non, le locataire choisit librement : chèque, virement, espèces ou prélèvement. Le bail peut prévoir un mode, mais il reste modifiable ponctuellement.