La loi de 1948 encore en vigueur en 2025 : ce qui change pour les loyers en France

En plein cœur de Paris, dans un immeuble haussmannien aux façades patinées par le temps, Élodie Vasseur, 72 ans, profite d’un appartement spacieux où chaque pièce raconte une histoire ancienne. Depuis quarante ans, elle paie un loyer inférieur à 800 euros pour un trois-pièces au troisième étage sans ascenseur. Ce privilège, elle le doit à une législation datant d’un autre siècle : la loi de 1948. Votée dans l’urgence post-guerre pour faire face à la pénurie de logements et aux abus locatifs, cette loi a marqué un tournant dans l’histoire du droit au logement en France. Bien que marginalisée aujourd’hui, elle continue d’offrir une bouée de sauvetage à des milliers de ménages fragiles, tout en cristallisant un débat entre justice sociale et logique immobilière moderne.

Qu’est-ce que la loi de 1948 et pourquoi a-t-elle été créée ?

À la fin de la Seconde Guerre mondiale, la France traverse une crise profonde. Les destructions, les déplacements massifs et la pression sur les villes ont fait exploser les loyers. Dans ce contexte, l’État adopte en 1948 une loi d’exception visant à encadrer les baux d’habitation dans les zones tendues. Son objectif ? Protéger les locataires les plus vulnérables en plafonnant les loyers des logements anciens, construits avant le 1er septembre 1948. Ce dispositif, initialement temporaire, s’est prolongé bien au-delà des prévisions, devenant un pilier atypique du marché locatif français.

La loi s’applique principalement aux grandes agglomérations, notamment dans un rayon de 50 km autour de l’ancien boulevard des fortifications de Paris, ainsi qu’aux communes de plus de 10 000 habitants. Elle concerne exclusivement les logements construits avant 1948, classés selon six catégories de confort. Ce classement, établi à l’époque, tient compte de la qualité des matériaux, de la présence de sanitaires, de la ventilation ou encore du chauffage. Ainsi, un appartement avec salle de bains, WC intérieurs et chauffage central peut être classé en catégorie II A, tandis qu’un logement sans eau courante ni toilettes privées tombe dans la catégorie IV, la plus basse.

Combien de logements sont encore concernés aujourd’hui ?

En 1973, près de 15 % des baux en France étaient soumis à la loi de 1948. Un chiffre impressionnant qui reflétait l’ampleur de la protection étatique. Mais les décennies ont vu ce dispositif s’éroder. Selon l’Insee, il ne resterait aujourd’hui que 114 000 logements sous ce régime. Une chute drastique, due à des conditions d’accès de plus en plus restrictives.

La règle la plus déterminante : pour bénéficier de la loi, il fallait avoir emménagé avant le 23 décembre 1986. Depuis, aucun nouveau locataire ne peut entrer dans le système, sauf par transmission successorale. Cela signifie que la loi ne se transmet qu’à travers les générations. Comme pour Élodie Vasseur, dont le père, fonctionnaire municipal, avait emménagé dans l’appartement en 1952. À son décès en 1984, elle a pu succéder au bail, une situation courante à l’époque, mais désormais impossible pour les nouveaux entrants.

Le vieillissement des bénéficiaires accélère l’extinction naturelle du dispositif. « On est une espèce en voie de disparition », plaisante Élodie lors d’un café dans sa cuisine aux carreaux de ciment d’origine. « Mes voisins, les plus jeunes, ont 68 ans. Quand on partira, les propriétaires reprendront leurs biens et tout rentrera dans l’ordre du marché. »

Comment sont calculés les loyers plafonnés ?

Le montant du loyer sous la loi de 1948 dépend de la catégorie du logement, de sa localisation et de sa surface. En Île-de-France, par exemple, un logement de catégorie II A bénéficie d’un prix de base de 14 euros pour les 10 premiers mètres carrés, puis de 8,31 euros pour chaque m² supplémentaire. À l’opposé, un logement de catégorie IV, souvent vétuste, ne dépasse pas 0,26 euro par mètre carré. Des montants dérisoires comparés aux prix actuels, qui tournent autour de 25 à 30 euros/m² dans les mêmes quartiers.

Ces plafonds, figés ou révisés très marginalement, créent une distorsion de marché. Pour les locataires, c’est une aubaine. Pour les propriétaires, c’est une contrainte économique majeure. « Je touche 650 euros par mois pour un deux-pièces de 70 m² dans le 14e arrondissement », confie Thomas Léger, propriétaire d’un immeuble hérité de sa grand-tante. « Si je le mettais sur le marché libre, je pourrais demander au moins 2 200 euros. Mais je ne peux pas, tant que le locataire actuel est là. »

Pourtant, Thomas ne souhaite pas brusquer la situation. « Madame Berthier, 79 ans, y vit depuis 1978. Elle est veuve, vit seule, et ce loyer modéré lui permet de rester indépendante. Je ne me vois pas la mettre dehors. Mais à ma mort, mes enfants devront-ils supporter cette perte sèche ? »

Quels droits ont les locataires sous la loi de 1948 ?

Le droit au maintien dans les lieux est l’un des piliers les plus solides de cette loi. Contrairement aux baux classiques, il n’existe pas de durée minimale ni de renouvellement obligatoire : le locataire peut rester aussi longtemps qu’il le souhaite. En cas de décès, le bail peut être transmis à certaines personnes : le conjoint, le partenaire de Pacs, les enfants mineurs, ou encore les ascendants et les personnes handicapées à charge, à condition qu’ils aient vécu sous le même toit au moins un an avant le décès.

Ce droit de succession locative, rare dans le droit immobilier français, est souvent perçu comme une forme de protection intergénérationnelle. Il permet à des familles modestes de conserver un pied-à-terre dans des quartiers devenus inaccessibles. Mais il soulève aussi des questions éthiques et économiques. « On parle de logements sociaux de fait, sans être passés par les critères habituels d’attribution », note Camille Renard, urbaniste et chercheuse à l’EHESS. « Ce système, bien intentionné, échappe à tout contrôle de ressources. Un cadre supérieur peut bénéficier du même loyer qu’un retraité aux revenus modestes, simplement parce qu’il a hérité du bail. »

Comment les propriétaires peuvent-ils récupérer un bien ?

Les possibilités de reprise sont extrêmement limitées. Un propriétaire ne peut pas simplement décider de sortir un bien du régime de la loi de 1948. Deux cas de figure principaux permettent une sortie progressive : la reprise pour usage personnel ou la réalisation de travaux importants. Mais ces procédures sont encadrées par des conditions strictes, notamment une indemnisation du locataire.

Il existe toutefois une voie d’assouplissement : le « bail de sortie progressive ». Ce dispositif, introduit dans les années 1990, permet aux propriétaires de proposer un contrat de 8 ans à des locataires dont les revenus dépassent un certain seuil. Pendant cette période, le loyer augmente progressivement pour se rapprocher du prix du marché. Passé ce délai, le logement peut être loué librement. Mais cette option n’est pas automatique : elle nécessite l’accord du locataire.

« J’ai proposé un bail de sortie à un couple de retraités aisés », raconte Sophie Ménard, propriétaire d’un appartement dans le 16e. « Leurs revenus cumulés dépassaient largement le plafond. Ils ont refusé. Pourquoi accepteraient-ils ? Ils paient 900 euros pour un bien qui vaut 3 500 euros sur le marché. »

La loi de 1948 a-t-elle encore un avenir ?

La réponse semble être non. Le dispositif est condamné à disparaître progressivement, par simple effet du temps. Sans nouveaux entrants, et avec un nombre croissant de décès ou de départs, les 114 000 logements concernés ne seront bientôt plus que quelques dizaines de milliers, puis quelques milliers. Dans quelques décennies, la loi de 1948 appartiendra au passé.

Pourtant, son héritage mérite d’être interrogé. Elle illustre une volonté politique forte de réguler le marché immobilier pour protéger les plus fragiles. Mais elle montre aussi les limites d’un système figé, incapable de s’adapter aux réalités contemporaines. « On ne peut pas reprocher à la loi de 1948 d’être dépassée », estime Camille Renard. « Elle a rempli sa mission à une époque donnée. Aujourd’hui, la question est : comment assurer une protection équitable, sans créer de nouvelles inégalités ? »

Des pistes existent : renforcement du parc social, encadrement des loyers dans les zones tendues, création de baux hybrides avec loyers modérés mais révisables. Mais aucune ne parvient à concilier parfaitement justice sociale, fluidité du marché et incitation à l’investissement locatif.

A retenir

Qui peut encore bénéficier de la loi de 1948 ?

Seuls les locataires ayant emménagé avant le 23 décembre 1986 peuvent bénéficier de la loi de 1948. Depuis cette date, aucun nouveau bail n’est ouvert sous ce régime. La transmission du bail est possible en cas de décès, à condition que les bénéficiaires aient cohabité avec le locataire pendant au moins un an.

Les loyers sont-ils révisables ?

Les loyers sous la loi de 1948 sont plafonnés et rarement révisés. Ils peuvent être ajustés selon des indices très limités, mais restent largement inférieurs aux prix du marché, surtout dans les grandes villes.

Un propriétaire peut-il vendre un logement soumis à la loi ?

Oui, un logement sous la loi de 1948 peut être vendu librement. Cependant, l’acquéreur doit respecter le bail en cours et ne peut pas augmenter le loyer ni expulser le locataire sans motif légal.

Quel est l’impact de cette loi sur le marché immobilier ?

L’impact est aujourd’hui marginal en volume, mais symboliquement fort. Elle maintient une forme de justice sociale pour des ménages âgés ou modestes, tout en bloquant une partie du parc ancien à des prix artificiellement bas. Elle illustre les tensions entre protection des locataires et dynamique du marché.

La loi de 1948 est-elle injuste pour les propriétaires ?

Cela dépend du point de vue. Pour certains propriétaires, c’est une perte économique importante, surtout dans les zones très chères. Pour d’autres, c’est une responsabilité patrimoniale acceptée, par solidarité ou par attachement à une certaine éthique du logement. Le débat reflète une tension plus large entre droits fondamentaux et propriété privée.