Réforme fiscale 2025 : cette mesure choc qui divise vos impôts par deux

En 2026, une réforme fiscale ambitieuse pourrait redéfinir les règles du jeu pour les propriétaires français. Alors que le marché locatif peine à retrouver son équilibre, le gouvernement prépare un arsenal de mesures destiné à alléger la charge des bailleurs et à stimuler l’investissement immobilier. Derrière ces propositions se cache une ambition claire : relancer un secteur clé de l’économie nationale.

Quel est le contexte qui justifie cette réforme fiscale ?

Depuis plus de cinq ans, les tensions sur le marché locatif se sont intensifiées. Léa Moreau, petite propriétaire à Lyon, constate cette évolution dans son quotidien : « J’ai mis trois mois pour trouver un locataire en 2022, contre six semaines en 2018. Les candidats sont de plus en plus nombreux, mais les biens disponibles se font rares ». Cette situation s’explique par une combinaison de facteurs : une offre insuffisante, des loyers en hausse de 18 % depuis 2020 selon l’Insee, et une prudence croissante des investisseurs.

Les charges fiscales actuelles pèsent lourdement sur les propriétaires. En 2023, 62 % des bailleurs déclarent que les impôts représentent plus de 25 % de leurs revenus locatifs. Julien Fabre, investisseur immobilier à Bordeaux, partage son expérience : « Entre les taxes foncières, les impôts sur les revenus locatifs et les risques d’impayés, il faut être courageux pour continuer à investir ». Ces difficultés ont conduit à une baisse de 14 % des mises en location depuis 2021.

Comment le régime du micro-foncier pourrait-il évoluer ?

Quel serait l’impact de la réduction de l’abattement à 50 % ?

Actuellement, les propriétaires bénéficient d’un abattement de 30 % sur leurs revenus locatifs sous le régime du micro-foncier. Cette simplification administrative attire particulièrement les petits bailleurs, représentant 68 % des investisseurs individuels. La proposition de ramener cet abattement à 50 % pourrait transformer le calcul fiscal pour des millions de propriétaires.

Prenez l’exemple de Léa Moreau : en louant son appartement lyonnais 900 € par mois, ses revenus annuels s’élèvent à 10 800 €. Actuellement, elle paie des impôts sur 7 560 € (70 % de 10 800 €). Avec le nouveau régime, seuls 5 400 € seraient imposables, soit une économie potentielle de 2 160 € par an si l’on applique un taux moyen de 30 %. « Cela ferait une vraie différence sur mes finances », confirme-t-elle.

Quels avantages offrirait l’amortissement des biens sous le régime réel ?

Comment fonctionnerait l’amortissement pour les logements neufs ?

Pour les propriétaires optant pour le régime réel, la possibilité d’amortir leur bien représente une innovation majeure. Un logement neuf acheté 200 000 € permettrait une déduction annuelle de 10 000 € (5 % du prix d’achat). Cette mesure s’adresse particulièrement aux investisseurs comme Julien Fabre, qui gère un portefeuille de 12 biens à Bordeaux.

« En amortissant mes nouveaux achats, je pourrais réduire mes impôts de 3 000 € par an pour chaque bien », explique-t-il. Sur un horizon de 10 ans, cette économie atteindrait 30 000 € par logement, soit un levier important pour financer d’autres investissements. Le gouvernement estime que cette mesure pourrait inciter 200 000 nouveaux investisseurs à entrer sur le marché d’ici 2030.

Quels sont les avantages pour les logements anciens ?

Les propriétaires de biens anciens ne sont pas oubliés, à condition de réaliser des travaux significatifs. Un investissement de 15 % de la valeur du bien permettrait un amortissement de 4 % par an. Pour un logement ancien de 200 000 € nécessitant 30 000 € de travaux, la déduction annuelle s’élèverait à 8 000 €.

Sophie Leroux, locataire dans un immeuble rénové à Nantes, témoigne : « Mon bailleur a investi dans l’isolation et la plomberie. Le loyer a augmenté de 15 %, mais les conditions de vie ont vraiment changé ». Ce type d’opération pourrait devenir plus courant si la réforme est adoptée, avec un objectif de rénover 500 000 logements anciens par an.

Quelles incitations pour les loyers abordables ?

Comment fonctionneraient les réductions d’impôts pour les loyers modérés ?

Les propriétaires acceptant de louer à des prix inférieurs au marché pourraient bénéficier de crédits d’impôt supplémentaires. Cette mesure vise à concilier rentabilité pour les bailleurs et accessibilité pour les locataires. Le plafond du déficit foncier, actuellement fixé à 10 700 €, pourrait passer à 40 000 €, permettant une meilleure couverture des charges.

« J’ai toujours hésité à baisser mes loyers par crainte de déficit », admet Léa Moreau. Avec cette réforme, elle pourrait réduire son loyer lyonnais de 10 % tout en conservant une marge bénéficiaire confortable. Le gouvernement espère ainsi créer 300 000 logements abordables supplémentaires d’ici 2030.

Quels changements pour la plus-value et l’IFI ?

Comment l’exonération de la plus-value pourrait-elle évoluer ?

Actuellement, l’exonération de la plus-value immobilière intervient après 22 ans de détention. La réforme propose de ramener cette durée à 20 ans, un avantage non négligeable pour les investisseurs de long terme. Julien Fabre calcule : « Sur un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 20 ans, je gagnerais 15 000 € net supplémentaires ».

Quel impact sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Les logements acquis à partir de décembre 2025 ne seraient plus pris en compte dans le calcul de l’IFI. Cette suppression pourrait concerner 40 % des investisseurs immobiliers, selon les estimations du ministère du Logement. Valérie Létard, ministre du Logement, défend cette mesure : « Elle permettra de dynamiser l’investissement sans pénaliser les ménages modestes ».

Qui soutient cette réforme et quelle est sa trajectoire politique ?

Les sénateurs Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson ont porté ces propositions, qui bénéficient du soutien de Valérie Létard. « Ces mesures sont équilibrées, elles répondent aux besoins des bailleurs tout en protégeant les locataires », affirme la ministre. Le projet devra toutefois convaincre les ministres du Budget Éric Lombard et Amélie de Montchalin.

Si l’accord est trouvé, le texte pourrait être soumis au Parlement à l’automne 2024. « Le défi sera de concilier les objectifs sociaux et économiques », prévient Mickaël Cosson. Les débats s’annoncent serrés, mais la nécessité de relancer le marché immobilier semble faire consensus.

Quel pourrait être l’impact global sur le marché immobilier ?

Les effets attendus sont multiples : une augmentation de l’offre locative, une stabilisation des loyers, et une relance de la construction. Le gouvernement prévoit un gain de 15 % sur la mise en location de nouveaux biens d’ici 2027. Les notaires estiment que cette réforme pourrait générer 120 000 transactions supplémentaires par an.

Sophie Leroux, locataire à Nantes, espère des changements concrets : « Si cette réforme permet de rénover plus de logements anciens, ce serait un progrès pour tous ». Pourtant, des interrogations persistent sur l’équité entre bailleurs et locataires, ainsi que sur le financement des aides publiques.

A retenir

Quelles sont les principales mesures proposées ?

La réforme prévoit une réduction de l’abattement du micro-foncier à 50 %, la possibilité d’amortir les biens sous le régime réel, des incitations pour les loyers abordables, une exonération de la plus-value après 20 ans, et l’exclusion des nouveaux biens du calcul de l’IFI.

Qui bénéficiera de ces changements ?

Les petits bailleurs individuels, les investisseurs immobiliers, et les locataires pourraient tous être touchés. Les propriétaires de logements anciens devront toutefois réaliser des travaux pour bénéficier de certains avantages.

Quels sont les risques potentiels ?

Les critiques craignent une accentuation des écarts entre zones urbaines et rurales, ainsi qu’une possible pression accrue sur les prix de l’immobilier neuf. Le financement des mesures pourrait aussi poser des problèmes budgétaires.

Quand les mesures entreraient-elles en vigueur ?

Si la réforme est adoptée, les nouvelles règles s’appliqueraient aux acquisitions réalisées à partir de décembre 2025, avec un déploiement progressif au cours de l’année 2026.