Une véranda, un garage non déclaré ? En 2025, l’IA du fisc les repère et les impôts suivent

Un vent nouveau souffle sur la fiscalité locale en France. Ce changement, discret mais tangible, redéfinit les règles du jeu pour des milliers de propriétaires. Ce n’est plus seulement la piscine, longtemps symbole de l’évasion fiscale, qui attire l’œil du fisc. Désormais, les garages, vérandas, hangars et autres annexes fixes sont scrutés avec une précision inédite, grâce à l’alliance entre intelligence artificielle et cartographie satellite. Ce renforcement du contrôle fiscal n’est pas une rumeur : il s’inscrit dans une stratégie nationale claire, menée par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP), pour garantir l’équité et la juste évaluation des biens. Derrière ces mesures techniques, ce sont des vies, des choix familiaux, des projets de rénovation que l’on touche. Et les conséquences peuvent être lourdes pour ceux qui n’ont pas anticipé ce virage.

Qu’est-ce qui change dans la fiscalité locale à partir de 2025 ?

La fiscalité immobilière en France repose sur la valeur locative cadastrale, un indicateur qui détermine le montant de la taxe foncière. Jusqu’ici, les contrôles portaient surtout sur les constructions principales ou les piscines enterrées, souvent repérées via des images aériennes. Mais depuis 2023, une nouvelle donne s’impose : les surfaces annexes fixes sont désormais intégrées dans le champ du contrôle. L’objectif ? Lutter contre les omissions involontaires ou délibérées qui faussent la base imposable.

Le système s’appuie sur une technologie de pointe. L’IA analyse des images satellites et aériennes, comparées au cadastre officiel. En croisant ces données avec les déclarations des contribuables, elle repère les écarts avec une précision redoutable. Ce maillage numérique, enrichi par les données de l’Institut national de l’information géographique et forestière (IGN), permet d’identifier des constructions non déclarées, même modestes. Une véranda de 25 m², un garage maçonné, un hangar agricole — tout ce qui repose sur des fondations et modifie durablement la surface taxable entre désormais dans le viseur.

Le succès de la chasse aux piscines a ouvert la voie. En 2023, plus de 120 000 infractions ont été détectées, générant près de 40 millions d’euros de recettes supplémentaires. Cette méthode, éprouvée, s’étend désormais à d’autres types de constructions, marquant une évolution structurelle du contrôle fiscal.

Quelles constructions sont concernées par ces nouveaux contrôles ?

La règle est désormais claire : toute annexe fixe au sol, quelle que soit sa fonction, peut modifier la valeur locative du bien. Cela inclut les garages simples ou doubles, les dépendances maçonnées, les abris de jardin en dur, les ateliers, cabanons, greniers aménagés, ou encore les hangars agricoles attenants à la propriété. Même une véranda fermée, souvent perçue comme une amélioration esthétique, est prise en compte dès lors qu’elle est durable et non amovible.

Le critère décisif n’est pas la taille, mais la nature fixe de la construction. Une annexe posée sur des fondations, même si elle n’est pas reliée électriquement ou thermiquement à la maison principale, entre dans le calcul. La jurisprudence retient que la valeur locative augmente dès lors qu’un espace clos et couvert est ajouté de manière permanente.

Émilie Laroche, architecte à Clermont-Ferrand, raconte : « J’ai accompagné un couple, les Mercier, dans l’aménagement d’un ancien grenier en espace de travail. Ils pensaient que, puisque le bâtiment existait déjà, aucune déclaration n’était nécessaire. Or, l’aménagement en pièce habitable, avec isolation et fenêtres, a modifié la valeur locative. Le fisc a repéré l’ajout via satellite. Heureusement, ils ont pu régulariser à temps, mais cela leur a coûté un supplément d’impôt sur trois ans. »

Le seuil de 20 m² est souvent cité comme seuil d’alerte, mais les contrôles se renforcent surtout au-delà de 50 à 60 m². Pourtant, des cas ont montré que même des surfaces plus petites peuvent faire l’objet d’un redressement, surtout si elles sont multiples ou visibles depuis le ciel.

Comment fonctionne le contrôle par l’IA et les images satellites ?

Le processus débute dans le silence des serveurs. Des algorithmes croisent des images haute résolution — souvent prises à des mois d’intervalle — pour détecter des changements sur les parcelles. Une véranda apparaît entre deux prises de vue ? Un hangar est construit à l’arrière d’une maison ? L’IA repère ces ajouts, les compare au cadastre, et génère un signal d’alerte.

La DGFiP reçoit alors un listing de cas suspects. Chaque dossier fait l’objet d’une analyse croisée : plans cadastraux, déclarations de travaux, permis de construire, voire témoignages de voisins. Si un écart est confirmé, un courrier est envoyé au propriétaire, détaillant les éléments constatés. Ce document n’est pas une amende, mais une invitation à régulariser.

Thomas Belin, retraité à Montauban, en a fait l’expérience : « J’avais construit un petit garage en parpaings pour abriter mon utilitaire. Rien de luxueux, mais solide. Un jour, un courrier est arrivé, avec des photos aériennes et la mention : “extension non déclarée”. J’étais abasourdi. Je croyais que ce genre de chose ne concernait que les grandes villas. » Il a pu produire les factures et plans, et a bénéficié d’une régularisation avec majoration réduite. « J’ai payé 15 % de plus sur deux ans, mais j’aurais pu en payer 80 % si j’avais contesté ou ignoré la lettre. »

Quelles sont les conséquences d’un non-signalement ?

Le risque principal est un rappel d’impôt, souvent rétroactif sur plusieurs années — jusqu’à trois ans selon la loi. Ce rappel inclut non seulement la taxe foncière due, mais aussi des majorations pouvant atteindre 80 % du montant éludé. En cas de fraude caractérisée, des sanctions civiles ou pénales peuvent s’ajouter, bien que rares.

Le préjudice n’est pas seulement financier. Un redressement peut alourdir le budget annuel d’un ménage, surtout si la personne est à la retraite ou vit d’un revenu fixe. À noter : au-delà de 75 ans, certaines exonérations de taxe foncière existent, mais elles ne s’appliquent qu’aux constructions principales. Les annexes restent imposables.

Camille Dubreuil, conseillère fiscale à Nantes, souligne : « Beaucoup de gens pensent que “petit” veut dire “invisible”. Or, l’IA ne juge pas la taille, elle juge la permanence. Et une majoration de 80 %, ce n’est pas anecdotique. J’ai vu des familles devoir vendre un terrain pour régler un redressement lié à un hangar de 30 m² construit dix ans plus tôt. »

Comment se mettre en conformité sans stress ?

La meilleure stratégie ? La prévention. Avant tout chantier, même modeste, il est essentiel de dresser un inventaire des surfaces existantes et de mesurer précisément les extensions. Dès l’achèvement des travaux, la déclaration doit être faite dans les trois mois. Ce délai est crucial : il limite les risques de majorations et montre la bonne foi du contribuable.

Il faut conserver précieusement tous les justificatifs : plans, factures, photos avant/après, permis de construire si nécessaire. Ces documents sont la clé en cas de contrôle. Centraliser les échanges avec la DGFiP — mails, courriers, accusés de réception — permet aussi de suivre l’état du dossier.

En cas de doute, il est recommandé de solliciter directement les services fiscaux ou un conseiller local. « J’ai accompagné un agriculteur, Julien Ferron, dans la déclaration de deux hangars agricoles », raconte Camille Dubreuil. « Il craignait une hausse trop forte de sa taxe foncière. Nous avons détaillé les usages professionnels, et le redressement a été modéré. Le dialogue avec l’administration, quand il est documenté, paie toujours. »

Quelles vérifications effectuer avant et après un chantier ?

Avant de commencer un projet, prenez le temps d’identifier ce qui pourrait être considéré comme une extension imposable. Posez-vous les questions suivantes : la construction est-elle fixe ? Repose-t-elle sur des fondations ? Est-elle couverte et fermée ? Si la réponse est oui à ces trois critères, elle est probablement concernée.

Ensuite, déclarez rapidement. Utilisez le formulaire de déclaration de travaux (Cerfa 13404*07) ou contactez votre centre des finances publiques. Conservez une copie de tout envoi. Après la déclaration, gardez trace de chaque étape : dates de fin de chantier, montants des factures, contacts avec les artisans.

Et si vous avez déjà construit sans déclarer ? Ne paniquez pas. Agissez vite. Contactez la DGFiP pour régulariser. La loi prévoit une procédure de déclaration tardive, souvent moins coûteuse qu’un redressement forcé. La transparence est toujours mieux accueillie que le silence.

Conclusion

La fiscalité locale entre dans une ère de précision inédite. Grâce à l’IA, aux images satellites et à une coordination renforcée entre services, l’administration fiscale peut désormais repérer des constructions non déclarées avec une efficacité redoutable. Ce changement n’est pas une menace, mais une invitation à la transparence. Pour les propriétaires, la règle est simple : toute surface fixe modifie la valeur locative, et doit donc être déclarée. En agissant avec méthode, en conservant les preuves et en dialoguant avec l’administration, il est possible de gérer ces obligations sans stress. La vigilance, aujourd’hui, n’est plus une option. C’est une exigence de bon sens, de responsabilité et de sérénité financière.

A retenir

Quelles annexes doivent être déclarées ?

Toutes les constructions fixes au sol, quelle que soit leur fonction : garages, vérandas, hangars, abris maçonnés, greniers aménagés, ateliers, cabanons. Si la structure repose sur des fondations et est durable, elle doit figurer dans la déclaration.

Quel est le délai pour déclarer une extension ?

La déclaration doit être faite dans les trois mois suivant l’achèvement des travaux. Ce délai permet d’éviter les majorations les plus lourdes en cas de contrôle.

Quelles preuves conserver ?

Plans, factures, photos avant et après travaux, permis de construire si nécessaire, et tout échange écrit avec l’administration. Ces documents sont essentiels en cas de vérification.

Que se passe-t-il en cas de non-déclaration ?

Le fisc peut procéder à un rappel d’impôt rétroactif, avec majoration pouvant atteindre 80 %. Des sanctions peuvent s’ajouter en cas de fraude avérée.

Peut-on régulariser après coup ?

Oui, il est possible de régulariser une construction non déclarée en contactant la DGFiP. La démarche volontaire limite souvent les pénalités et montre la bonne foi du contribuable.