Un viager trop avantageux ? La justice enquête sur des notaires en 2025

Dans les méandres du droit immobilier, le viager occupe une place singulière : un pacte fondé sur l’aléa, où l’acheteur mise sur la durée de vie du vendeur, et le vendeur, en échange d’une rente, assure son avenir financier. Pourtant, lorsque les rôles se brouillent, que les conseillers deviennent parties prenantes à la transaction, ce fragile équilibre vacille. Deux affaires, survenues à quelques mois d’intervalle dans le sud de la France, ont révélé des failles dans ce système, mettant en lumière des conflits d’intérêts, des doutes sur l’état de santé des vendeurs et des questions éthiques auxquelles la justice doit désormais répondre. Derrière les chiffres et les actes notariés, ce sont des vies, des familles, et la confiance dans une institution centrale du droit français qui sont aujourd’hui mises à l’épreuve.

Qu’est-ce qui a mal tourné dans le viager de Christiane ?

En 2018, Christiane, alors âgée de 82 ans, vend sa maison en viager. Le bien, estimé à 250 000 euros sur le marché, est cédé pour un bouquet de 56 000 euros et une rente mensuelle de 700 euros. Une somme dérisoire au regard de la valeur réelle, surtout lorsque l’on sait que Christiane prend elle-même en charge les travaux de rénovation. Moins de cinq ans plus tard, elle décède. Le couple acquéreur, Martin et Sophie, récupère alors une maison entièrement remise à neuf pour un coût total de 87 000 euros — un investissement largement rentabilisé.

Ce qui trouble, c’est la nature des relations entre les protagonistes. Martin, l’acquéreur, repère l’annonce via une agence, mais c’est Sébastien, notaire et ami proche du couple, qui rédige l’acte. Le lien personnel entre les parties, bien que non illégal en soi, brouille la frontière entre conseil impartial et intérêt privé. Sophie, lors de l’audience, reconnaît une imprudence : aucun certificat médical récent n’a été exigé, et l’acte a été rédigé par un proche. « On pensait respecter les usages, admet-elle. Mais avec le recul, on aurait dû faire appel à un tiers indépendant. »

La sœur de Christiane, Élodie Vasseur, témoigne avec émotion : « Ma sœur montrait des signes de déclin dès 2015. Elle oubliait des rendez-vous, confondait les visages. Nous avions parlé d’Alzheimer, mais personne n’a voulu l’entendre. » Pourtant, les prévenus insistent : sans diagnostic médical formel, comment pouvaient-ils soupçonner une altération de la capacité juridique ? Le débat est précisément là : la loi exige-t-elle une vigilance accrue face aux signes avant-coureurs, même informels ?

Le cas d’Ange : une vente à la veille du décès

Un an plus tard, un scénario similaire se rejoue, cette fois autour d’Ange, 83 ans. Atteinte de problèmes rénaux depuis 2017, alitée à plusieurs reprises, elle souhaite vendre son bien pour assurer sa fin de vie. Un rapport médical de 2019 mentionne une « altération légère » de ses facultés, et une curatelle renforcée était envisagée. Pourtant, l’acte de viager est signé en novembre 2019, avec un bouquet et des rentes visant un total de 140 000 euros.

Vingt-huit jours plus tard, Ange décède. Le bien revient alors à l’acquéreur pour un montant total de 30 000 euros — une fraction de sa valeur marchande. La présidente du tribunal qualifie cette opération de « spéculative », soulignant le risque éthique d’une transaction conclue alors que la santé de la vendeuse était manifestement fragile. « On ne peut pas nier l’aléa du viager, répond le couple, mais personne ne peut prédire l’heure de la mort. »

Pour Me Jean Iglésis, avocate des parties civiles, la chronologie est accablante : « Une personne dans cet état de santé ne devrait pas être en position de négocier seule un contrat aussi complexe. Où était le conseil indépendant ? Qui a évalué sa pleine capacité à consentir ? » La question n’est pas seulement juridique, mais humaine : dans quelles conditions un senior peut-il être protégé lorsqu’il vend son patrimoine ?

Les notaires ont-ils franchi la ligne jaune ?

Le cœur du dossier réside dans le rôle des notaires. En théorie, ils sont des officiers publics, garants de l’équité, chargés de veiller à la régularité des actes. Mais ici, Sébastien, notaire, signe un acte dans lequel son ami Martin est acquéreur. Bien qu’il affirme avoir respecté toutes les procédures, cette proximité crée un conflit d’intérêts latent. « Le notaire n’est pas un simple greffier, rappelle un expert en droit immobilier. Il a une obligation de conseil, surtout quand la vendeuse est âgée. »

La procureure, dans ses réquisitions, va plus loin : elle évoque une « prise illégale d’intérêts », reprochant aux notaires de ne pas avoir mis en place les garde-fous nécessaires. Elle demande douze mois de prison avec sursis pour Martin, six mois avec sursis et 30 000 euros d’amende pour Sophie, et six mois avec sursis pour Sébastien. Des peines symboliques, mais lourdes de sens.

La défense, menée par Mes Derieux, Decaunes, Lafourcade et Tricoire, rejette ces accusations. « Nos clients ont agi dans le cadre légal du viager, insiste Me Lafourcade. Ils ont sollicité les documents disponibles, respecté les délais, et n’ont jamais forcé la main à personne. Le viager, par nature, comporte un risque. Ici, c’est l’acheteur qui aurait pu tout perdre si la vendeuse vivait vingt ans de plus. »

Pourtant, même au sein de la profession, des voix s’élèvent. Lucien Marchand, notaire à Bordeaux et ancien président d’un ordre régional, confie : « Ces affaires nous obligent à nous remettre en question. Quand un confrère est ami avec l’acquéreur, même s’il croit rester neutre, la perception de partialité est réelle. Et parfois, c’est ce qui compte. »

Quelles sont les conséquences pour les familles et les institutions ?

Pour les familles, le sentiment d’injustice est vif. Élodie Vasseur, sœur de Christiane, raconte : « Ma sœur pensait faire un bon choix. Elle croyait sécuriser ses arrières. Mais en réalité, elle a été dépouillée. Le notaire aurait dû la protéger, pas faciliter une affaire qui servait ses amis. »

Le diocèse de Toulouse, héritier d’Ange, a porté plainte. Trois procédures ont été ouvertes : une enquête pénale confiée à la division de la criminalité organisée, une sanction disciplinaire de l’ordre des notaires, et une condamnation en justice civile. « Nous ne cherchons pas la vengeance, explique le chanoine Olivier de Montfort, chargé du dossier. Mais nous devons défendre la mémoire d’une personne vulnérable, et rappeler que la fonction notariale n’est pas une affaire privée. »

Le diocèse réclame des garanties plus strictes pour les transactions impliquant des seniors : certificat médical obligatoire, interdiction des conflits d’intérêts avérés, et présence systématique d’un conseil indépendant pour le vendeur. « On ne vend pas sa maison comme on vend une voiture, insiste-t-il. Surtout quand on a 80 ans et des troubles cognitifs. »

Que révèle cette affaire sur l’éthique du viager ?

Au-delà des individus, c’est tout le système du viager qui est scruté. Conçu pour permettre aux seniors de vivre dignement tout en transmettant leur patrimoine, il repose sur un équilibre délicat entre risque et protection. Mais lorsque les acteurs économiques — acheteurs, intermédiaires, notaires — sont aussi des amis, des proches, ou des parties prenantes à la rentabilité de l’opération, cet équilibre s’effondre.

Les experts s’accordent sur un point : l’aléa du viager est légitime, mais il ne doit pas servir de paravent à des pratiques douteuses. « Le viager n’est pas une loterie immobilière, affirme Camille Rostand, juriste spécialisée en droit de la famille. C’est un contrat sérieux, qui exige transparence, équité, et surtout, une protection accrue des personnes vulnérables. »

Des voix s’élèvent pour proposer des réformes : obligation de certification médicale récente, création d’un registre des viagers suspects, ou encore mise en place d’un « tiers de contrôle » indépendant pour les ventes impliquant des seniors. « On ne demande pas aux notaires d’être des médecins, mais de faire preuve de discernement », résume Me Iglésis.

Quelles leçons tirer pour l’avenir ?

Ces deux affaires, bien que distinctes, dessinent un même schéma : des seniors fragilisés, des transactions aux conditions déséquilibrées, et des notaires placés dans des situations ambiguës. Elles rappellent que la confiance, dans le droit, ne suffit pas. Elle doit être encadrée, contrôlée, et parfois, protégée contre elle-même.

Le jugement, encore à venir, devra trancher entre imprudence et abus. Mais quoi qu’il en soit, l’affaire aura marqué un tournant. « On ne pourra plus dire qu’on ne savait pas », commente enfin Élodie Vasseur. Pour les familles, pour les institutions, pour la profession, il s’agit désormais de reconstruire un cadre où le viager reste un outil de solidarité, et non un instrument d’exploitation.

A retenir

Le viager est-il illégal lorsqu’il implique un notaire proche de l’acquéreur ?

Non, le viager n’est pas illégal en soi, même si le notaire est lié à l’acquéreur. Cependant, cette proximité crée un risque de conflit d’intérêts. La loi exige que le notaire reste impartial et garant de l’équité de l’acte. Si cette impartialité est compromise, même subjectivement, cela peut entraîner des sanctions disciplinaires ou pénales.

Un certificat médical est-il obligatoire pour vendre en viager ?

Il n’existe pas d’obligation légale stricte, mais la jurisprudence et les recommandations professionnelles incitent fortement à exiger un certificat médical récent lorsque le vendeur est âgé ou présente des signes de fragilité. Cela permet d’attester de sa capacité à consentir librement au contrat.

Peut-on annuler un viager si le vendeur décède peu après la vente ?

La mort rapide du vendeur ne suffit pas à annuler un viager. Ce mécanisme repose sur l’aléa de durée de vie. Toutefois, si des éléments prouvent que le vendeur n’était pas en état de comprendre l’acte, ou que des abus ont été commis (conflits d’intérêts, absence de conseil indépendant), la nullité du contrat peut être demandée devant les tribunaux.

Quelles sanctions les notaires risquent-ils dans ce type d’affaire ?

Les notaires peuvent faire face à des sanctions disciplinaires (blâme, suspension, radiation), des condamnations civiles (réparation du préjudice), ou pénales (prise illégale d’intérêts, escroquerie). Le parquet a requis ici des peines avec sursis, reflétant la gravité perçue des faits, tout en tenant compte de l’absence de condamnation antérieure.

Comment protéger un senior souhaitant vendre en viager ?

Plusieurs mesures renforcent la protection : la désignation d’un conseil juridique indépendant pour le vendeur, la production d’un certificat médical récent, la transparence sur la valeur du bien, et l’éviction de tout notaire ayant un lien personnel avec l’acquéreur. Une information claire sur les risques du viager est également essentielle.