En 2026, le marché immobilier français s’apprête à vivre une transformation inédite, portée par une réforme discrète mais puissante du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce changement technique, qui pourrait sembler anodin aux yeux du grand public, va en réalité bouleverser la hiérarchie des biens, redonner de la valeur à des logements longtemps stigmatisés et offrir des opportunités stratégiques aux propriétaires avisés. Des centaines de milliers de logements, jusqu’ici classés comme des « passoires thermiques », vont subitement grimper dans le classement énergétique, sans que leurs propriétaires n’aient eu à poser un seul outil. Ce big bang administratif, fondé sur une simple mise à jour du coefficient de conversion de l’électricité, s’annonce comme un levier de revalorisation sans précédent. À l’aube de cette transition, il devient crucial de comprendre les enjeux, d’anticiper les mouvements du marché et de savoir tirer parti de ce vent de changement.
Qu’est-ce que la réforme du DPE va vraiment changer en 2026 ?
Le DPE, un outil central mais critiqué depuis des années
Depuis son introduction, le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu un acteur incontournable des transactions immobilières. Il influence directement les prix, les conditions de prêt et les possibilités de location. Pourtant, il a longtemps fait l’objet de critiques, notamment pour sa méthode de calcul jugée désuète. L’un des points les plus contestés concernait la surévaluation de la consommation d’énergie des logements chauffés à l’électricité. En attribuant un coefficient de 2,3, le DPE pénalisait ces biens, sans tenir compte de l’évolution du mix énergétique français, devenu majoritairement décarboné grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables. Résultat : un appartement bien isolé, situé dans une ville comme Grenoble ou Clermont-Ferrand, pouvait se retrouver classé F ou G, simplement parce qu’il utilisait des radiateurs électriques.
La clé du changement : un coefficient de conversion revu à la baisse
La réforme de 2026 corrige cette distorsion en abaissant le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9. Ce chiffre, apparemment technique, a des conséquences massives. Il reconnaît que produire un kilowattheure d’électricité en France a aujourd’hui un impact carbone beaucoup plus faible qu’il y a vingt ans. Ce simple ajustement va permettre à des centaines de milliers de logements de voir leur étiquette énergétique s’améliorer du jour au lendemain. Selon les estimations du ministère de la Transition écologique, près d’un million de biens pourraient gagner un ou deux crans dans le classement DPE. Pour les propriétaires, c’est une aubaine : pas besoin de changer de chaudière, d’isoler les combles ou de remplacer les fenêtres. La revalorisation est automatique, administrative, et sans coût.
Pourquoi les logements électriques étaient-ils pénalisés jusqu’ici ?
Un biais historique dans la méthode de calcul
Le DPE a été conçu à une époque où l’électricité française était perçue comme une énergie coûteuse et carbonée. Or, la réalité a changé. Aujourd’hui, plus de 90 % de l’électricité produite en France est bas-carbone. Pourtant, le DPE n’avait pas suivi. Ce décalage a conduit à une injustice patente : des logements modernes, bien conçus, mais chauffés à l’électricité, se sont retrouvés classés au même niveau que des immeubles anciens mal isolés, équipés de vieilles chaudières au fioul. C’est ce paradoxe que vivait Élise Fournier, propriétaire d’un T3 à Lyon, construit en 2005. « Mon appartement est bien isolé, les fenêtres sont doubles vitrages, et pourtant mon DPE était en F. Les agents immobiliers me disaient que je devrais envisager des travaux coûteux, alors que je n’avais rien à améliorer », témoigne-t-elle. Son cas n’est pas isolé : des dizaines de milliers de propriétaires ont subi la même situation.
Ce classement injuste a eu des répercussions concrètes. Les biens en F ou G ont vu leur valeur décroître de 10 à 20 % selon les études, tandis que les futurs acquéreurs rencontraient des difficultés à obtenir des prêts. Pire, la loi Énergie-Climat prévoit l’interdiction progressive de la location de ces logements, avec une première étape en 2025 pour les G, puis les F en 2028. Beaucoup de petits bailleurs, comme Thomas Lemaire, propriétaire de deux studios à Nantes, ont vécu cette période comme une menace. « Je me demandais si j’allais devoir investir des dizaines de milliers d’euros pour rénover mes biens, alors qu’ils n’avaient pas besoin de travaux majeurs. Cette réforme tombe à pic », confie-t-il. La révision du DPE, c’est aussi une forme de justice pour ces propriétaires, souvent modestes, qui ont été pénalisés sans raison valable.
Comment cette réforme va-t-elle faire exploser la valeur de certains biens ?
Des millions de logements sortent de la catégorie « passoire thermique »
Le terme « passoire thermique » est devenu un véritable anathème dans l’immobilier. Il évoque le gaspillage, le confort médiocre, et surtout une décote inévitable. Mais à partir de 2026, des centaines de milliers de logements vont être réhabilités dans le regard du marché. Un studio en F peut devenir un D, un appartement en G peut atteindre un E. Cette ascension automatique redonne de la légitimité à ces biens. Selon une étude de l’Observatoire national de la performance énergétique, jusqu’à 25 % du parc immobilier français pourrait bénéficier d’une amélioration de classement. C’est un véritable renouveau pour des quartiers entiers, notamment dans les villes moyennes ou les copropriétés des années 1970-1980, où l’électricité était la norme.
Une valorisation sans travaux : une opportunité unique
La particularité de cette revalorisation, c’est qu’elle ne repose sur aucun investissement physique. Contrairement aux autres leviers de valorisation – rénovation énergétique, extension, modernisation – ici, la hausse de valeur est purement administrative. Pour les vendeurs, cela signifie qu’un bien mis en vente en 2025 à un prix réduit pourra être revendu en 2026 avec une prime significative. Pour les acquéreurs, c’est une fenêtre d’opportunité : acheter un bien mal classé aujourd’hui, c’est miser sur une amélioration de sa cote sans effort. Camille Dubreuil, investisseur immobilier à Bordeaux, en est convaincue : « J’ai acheté un F4 classé G l’année dernière à un prix très attractif. D’ici 2026, il devrait passer en E. Même sans travaux, sa valeur augmentera de 15 à 20 %. C’est une stratégie gagnante. »
Quels impacts pour le marché immobilier et le secteur locatif ?
Un rééquilibrage du marché et une diversification des biens attractifs
Le marché immobilier va connaître un rééquilibrage profond. Les biens chauffés à l’électricité, longtemps relégués au second plan, retrouvent soudainement leurs lettres de noblesse. Cela change la donne dans certaines zones, comme les Alpes ou les régions rurales, où l’électricité est souvent la seule solution de chauffage disponible. « On voit déjà un regain d’intérêt pour les appartements anciens bien situés mais mal classés », observe Julien Mercier, agent immobilier à Annecy. « Les acheteurs commencent à comprendre que le DPE va changer, et ils anticipent. » Ce mouvement pourrait relancer des secteurs immobilier en stagnation, en particulier dans les petites villes où l’offre de biens performants est limitée.
Un soulagement pour les bailleurs et un regain d’offre locative
Le secteur locatif, en tension depuis plusieurs années, va bénéficier d’un coup de pouce inespéré. Des centaines de milliers de logements vont retrouver leur éligibilité à la location, sans que leurs propriétaires aient eu à engager de travaux. Cela pourrait contribuer à enrayer la flambée des loyers dans les grandes agglomérations, où l’offre est insuffisante. « À Paris, on a vu les loyers augmenter de 20 % en cinq ans », explique Sophie Renard, gestionnaire de patrimoine. « Si des milliers de biens redeviennent louables du jour au lendemain, cela pourrait stabiliser les prix. » Pour les bailleurs, c’est aussi une bouffée d’oxygène : ils évitent des investissements lourds et conservent leur rentabilité.
Comment anticiper et profiter de cette nouvelle donne ?
Stratégies pour les vendeurs et les acquéreurs en 2024-2025
La clé du succès dans ce nouveau contexte, c’est l’anticipation. Pour les propriétaires de biens chauffés à l’électricité, vendre avant 2026 pourrait revenir à laisser de l’argent sur la table. « Attendre un an, c’est souvent gagner 10 % de plus sur le prix de vente », estime Marc Tisserand, expert en valorisation immobilière. À l’inverse, les acquéreurs peuvent profiter de la période de transition pour négocier des prix avantageux sur des biens mal classés, en misant sur leur revalorisation future. Attention toutefois : il ne faut pas négliger la qualité intrinsèque du bien. Un DPE qui s’améliore ne compense pas une mauvaise localisation ou un état dégradé.
Les pièges à éviter malgré la réforme
La tentation est grande de voir dans cette réforme une opportunité facile. Mais certains pièges subsistent. Acheter un bien uniquement pour son futur DPE amélioré, sans vérifier sa solidité structurelle ou ses charges de copropriété, serait une erreur. De même, certains propriétaires pourraient se reposer sur la réforme et négliger des travaux pourtant utiles. « Le DPE est un indicateur, pas une garantie de confort », rappelle Émilie Rousseau, ingénieure en bâtiment durable. « Un logement peut passer de G à E, mais rester froid en hiver si l’isolation est mauvaise. » La prudence reste donc de mise, même dans un contexte favorable.
A retenir
Quels biens vont bénéficier de la réforme du DPE en 2026 ?
Les principaux bénéficiaires sont les logements chauffés à l’électricité, notamment ceux construits entre les années 1970 et 2010, et classés F ou G au DPE. Ces biens, souvent bien isolés mais pénalisés par la méthode de calcul, vont voir leur étiquette énergétique s’améliorer sans travaux.
Comment obtenir la nouvelle étiquette DPE sans frais ?
À partir de 2026, les propriétaires pourront télécharger une attestation de mise à jour du DPE sur un portail dédié. Cette procédure est gratuite et ne nécessite pas la présence d’un diagnostiqueur.
La réforme va-t-elle annuler les interdictions de louer les passoires thermiques ?
Non. La loi Énergie-Climat reste en vigueur. Cependant, comme de nombreux biens ne seront plus classés F ou G, ils échapperont naturellement aux interdictions. La réforme atténue donc les effets de la loi, sans la modifier.
Un bien dont le DPE s’améliore va-t-il forcément augmenter de valeur ?
Il y a une forte corrélation entre la note DPE et la valeur marchande. Un passage de F à D ou de G à E peut entraîner une revalorisation de 10 à 20 %, selon la localisation et la qualité du bien. Toutefois, d’autres facteurs (emplacement, état général, marché local) restent déterminants.