L’achat d’un appartement neuf en Belgique, particulièrement en Wallonie et plus encore à Liège, n’est pas seulement une question de goût pour le moderne ou de recherche d’un cadre de vie optimisé. C’est aussi, et surtout, une décision stratégique qui repose sur une compréhension fine du cadre fiscal et légal. Alors que certains investisseurs hésitent encore entre l’ancien et le neuf, d’autres, mieux informés, profitent d’un dispositif avantageux : l’application d’un taux réduit de TVA à 6 % sur certains projets immobiliers. Ce changement, rendu permanent depuis juillet 2025, redessine le paysage de l’accession à la propriété, notamment dans des zones urbaines en mutation comme Liège. À travers les expériences de plusieurs acquéreurs et les éclairages d’experts, découvrons comment ce mécanisme fiscal peut transformer une simple transaction en un véritable levier d’économie durable.
Qu’est-ce qu’un bien neuf en droit immobilier belge ?
En Belgique, la qualification de « bien neuf » n’est pas une simple question de design ou d’état de surface. Elle repose sur un cadre juridique précis. Un logement est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de sa première occupation ou utilisation. Cette définition, communément reconnue par les notaires et l’administration fiscale, détermine notamment l’imposition applicable : TVA ou droits d’enregistrement.
Pour Camille Verhaeghe, notaire à Liège depuis plus de quinze ans, cette distinction est fondamentale : « Beaucoup de mes clients pensent que “neuf” signifie “pas encore habité”, mais ce n’est pas aussi simple. Un appartement vendu trois ans après sa construction, même inoccupé, peut déjà être soumis aux droits d’enregistrement. Il faut donc agir vite et bien se renseigner. »
Ce statut de bien neuf ouvre la porte à des traitements fiscaux différents, notamment l’assujettissement à la TVA plutôt qu’aux droits d’enregistrement, souvent plus lourds. Cette différence peut s’avérer décisive dans le calcul du coût total d’acquisition.
Pourquoi la TVA s’applique-t-elle aux logements neufs ?
Lorsqu’un promoteur vend un appartement neuf, il est considéré comme un fournisseur de biens ou de services, ce qui implique l’application de la TVA. Le taux standard est de 21 %, appliqué sur le prix de vente. Cependant, ce taux n’est pas figé : sous certaines conditions, il peut être ramené à 6 %, un avantage considérable.
« Ce taux réduit n’est pas une faveur, mais un outil de politique urbaine », explique Thierry Lacroix, urbaniste au cabinet régional de la Wallonie. « Il vise à revitaliser les quartiers en démolissant des bâtiments vétustes pour les remplacer par des constructions modernes, économes en énergie, et mieux intégrées au tissu urbain. »
Le cas des projets de démolition-reconstruction est particulièrement éligible. C’est le cas, par exemple, de certains programmes menés par des promoteurs comme Bavière Liège, qui transforment des friches industrielles ou des immeubles désaffectés en résidences neuves, écoconçues et connectées.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du taux réduit de TVA à 6 % ?
Le taux de 6 % n’est pas accessible à tous. Il repose sur un ensemble de conditions strictes, qui doivent être remplies simultanément :
- Le logement doit être acquis dans le cadre d’un projet de démolition-reconstruction sur la même parcelle cadastrale.
- Il doit devenir l’habitation propre et unique de l’acquéreur.
- La surface habitable ne doit pas excéder 175 m².
- Une déclaration préalable doit être déposée auprès de l’administration fiscale.
- L’acquéreur doit s’engager à y domicilier son adresse principale pendant au moins cinq ans.
Le non-respect de l’une de ces conditions peut entraîner une régularisation fiscale rétroactive, avec majorations et intérêts. C’est ce qui est arrivé à Léa et Yannick, un couple de jeunes parents à Herstal, qui avaient déménagé après deux ans pour des raisons professionnelles. « On pensait que le taux réduit était acquis une fois le contrat signé, raconte Léa. Mais le fisc nous a réclamé plus de 15 000 euros en complément de TVA. Une erreur coûteuse, qu’on aurait pu éviter en lisant mieux les clauses. »
Comment comparer le coût réel entre TVA à 21 % et à 6 % ?
La différence entre les deux taux se traduit par des économies substantielles. Prenons l’exemple d’un appartement à Liège, vendu 300 000 euros TTC. Avec un taux de TVA à 21 %, la part de TVA incluse représente environ 52 100 euros. En revanche, avec un taux à 6 %, cette même TVA tombe à 17 143 euros. L’économie s’élève donc à près de 35 000 euros.
Ce gain direct impacte plusieurs aspects du projet : il réduit le montant du prêt à contracter, diminue les mensualités, et peut même permettre d’accéder à un bien plus spacieux ou mieux situé. Pour un primo-accédant comme Julien Moreau, 34 ans, ingénieur en transition énergétique, ce levier a fait la différence : « J’avais un budget serré. Grâce au taux réduit, j’ai pu acheter un trois-pièces avec terrasse dans un quartier en plein renouveau, près de la gare de Liège-Guillemins. Sans cette économie, j’aurais dû choisir un studio ou rester locataire. »
Que se passe-t-il pour le terrain dans un achat neuf ?
Une subtilité souvent méconnue concerne la séparation entre le terrain et la construction. En matière d’imposition, la construction neuve est soumise à la TVA, tandis que le terrain, lui, peut être assujetti aux droits d’enregistrement. Cela dépend notamment de la nature de la vente : si le promoteur vend simultanément le terrain et le bâtiment, et qu’il est le propriétaire du foncier, alors la TVA peut s’appliquer à l’ensemble.
« C’est un point crucial, souligne Camille Verhaeghe. Certains promoteurs vendent le terrain séparément, ce qui peut faire basculer l’imposition. Il faut donc examiner attentivement la structure juridique de la vente. »
Quelles aides régionales complètent ces avantages fiscaux ?
En Wallonie, les incitations ne se limitent pas à la TVA. Des aides financières peuvent être cumulées, notamment pour les logements à haute performance énergétique. Par exemple, des primes wallonnes pour l’isolation, la ventilation ou les énergies renouvelables peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros.
Le dispositif « Habiter Mieux » ou les prêts à taux zéro pour les primo-accédants renforcent encore l’attractivité du neuf. Pour les investisseurs locatifs, des conditions préférentielles existent si le bien est loué à des ménages aux revenus modestes via une agence immobilière sociale, ou si le loyer est plafonné.
« J’ai investi dans deux appartements neufs à Liège-South, témoigne Samir El-Khadiri, propriétaire indépendant. Grâce au taux réduit de TVA et à une prime régionale pour la performance énergétique, mon retour sur investissement est passé de 12 à 7 ans. C’est rare dans l’immobilier. »
Quels sont les risques liés à l’achat sur plan ?
Acquérir un appartement neuf, surtout sur plan, comporte des risques spécifiques. Les retards de livraison, les modifications de conception ou les dépassements budgétaires peuvent survenir. Bien que la TVA soit généralement payée par tranches en fonction de l’avancement des travaux, toute incertitude peut affecter la trésorerie de l’acquéreur.
De plus, les conditions d’éligibilité au taux réduit doivent être maintenues jusqu’à la livraison. Si, entre la signature et la réception, le projet subit des changements (comme une augmentation de surface), l’avantage fiscal peut être perdu.
« Nous avons dû renégocier avec le promoteur car le plan initial prévoyait 172 m², mais la version finale en faisait 176, raconte Amandine Dubois, architecte de formation. On a demandé une réduction de la terrasse pour rentrer dans les clous. Heureusement, c’était faisable. »
Quels avantages non fiscaux faut-il considérer ?
Au-delà des économies immédiates, l’appartement neuf offre des garanties légales qui rassurent les acquéreurs. La garantie décennale couvre les dommages affectant la solidité du bâtiment pendant dix ans. La garantie de parfait achèvement prend en charge les défauts de finition pendant un an. Enfin, la garantie biennale protège les équipements non fixes (chauffage, électroménager, etc.).
« J’ai acheté un appartement ancien il y a dix ans, se souvient Thierry Lacroix. Six mois après, j’ai dû refaire l’isolation, remplacer la chaudière, rénover la toiture… Les frais imprévus ont dépassé mon apport initial. Depuis, je ne conseille que le neuf à mes proches. »
De plus, les normes PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) imposent désormais une grande efficacité énergétique, se traduisant par des factures de chauffage réduites et une empreinte carbone moindre.
Comment s’assurer de l’éligibilité d’un projet au taux réduit ?
La première étape consiste à vérifier que le projet entre dans le cadre de la démolition-reconstruction. Ensuite, il faut s’assurer que le promoteur a bien entamé la procédure de déclaration préalable auprès de l’administration fiscale.
« Ne signez rien sans avoir lu le dossier fiscal complet », insiste Camille Verhaeghe. « Demandez une attestation d’éligibilité au taux réduit. Et faites-vous accompagner par un notaire dès le début. »
Des promoteurs sérieux, comme ceux intervenant dans les projets de Bavière Liège, fournissent ces documents en amont. Leur transparence facilite la prise de décision pour les acquéreurs.
Quel impact sur l’investissement locatif ?
Pour les investisseurs, le taux réduit de TVA peut être un levier puissant, à condition de respecter des règles strictes. Si le bien n’est pas destiné à devenir l’habitation propre et unique de l’acquéreur, il peut encore bénéficier du 6 % s’il est loué pendant au moins dix ans à un organisme agréé, comme une agence immobilière sociale.
Ce dispositif encourage la création de logements abordables dans des zones tendues. À Liège, où la pression foncière augmente, ces projets contribuent à une mixité sociale durable.
Conclusion fiscale et perspectives
L’achat d’un appartement neuf en Wallonie, et particulièrement à Liège, ne doit plus être vu comme un simple choix de style de vie, mais comme une décision financière mûrement réfléchie. Le taux réduit de TVA à 6 %, désormais pérennisé, représente une économie significative, souvent supérieure à 30 000 euros, qui peut transformer un projet immobilier. Couplé aux aides régionales, aux garanties légales et à la performance énergétique, le neuf s’impose comme une option intelligente, tant pour les primo-accédants que pour les investisseurs.
À condition, bien sûr, de respecter les conditions d’éligibilité et de s’entourer de professionnels compétents. Comme le dit Camille Verhaeghe : « L’immobilier, c’est 10 % d’intuition, 90 % de rigueur. Et dans le neuf, la rigueur fiscale, c’est ce qui fait la différence. »
A retenir
Quel taux de TVA s’applique à un appartement neuf en Wallonie ?
Le taux standard est de 21 %, mais un taux réduit de 6 % peut s’appliquer dans les projets de démolition-reconstruction, à condition que le logement devienne l’habitation propre et unique de l’acquéreur et que d’autres critères soient remplis.
Quand un bien est-il considéré comme neuf ?
Un bien est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de sa première occupation ou utilisation.
Peut-on bénéficier du taux réduit si on achète pour louer ?
Oui, à condition que le logement soit loué pendant au moins dix ans à un organisme agréé (comme une agence immobilière sociale) ou selon des modalités spécifiques définies par la Région wallonne.
Quelle est l’économie moyenne avec le taux de TVA à 6 % ?
Pour un appartement de 300 000 euros, l’économie peut atteindre près de 35 000 euros par rapport au taux à 21 %.
Quelles sont les conséquences en cas de non-respect des conditions ?
Le bénéfice du taux réduit peut être perdu, et l’acquéreur peut être contraint de régulariser la TVA à 21 %, avec majorations et intérêts.