La chasse aux biens immobiliers non déclarés prend une nouvelle tournure en 2025. Après les piscines, le fisc étend désormais son contrôle aux garages, vérandas et extensions de maisons. Une évolution rendue possible par des technologies de pointe qui laissent peu de place à l’oubli volontaire. Décryptage d’une mesure qui vise à rétablir l’équité fiscale tout en renflouant les caisses des collectivités.
Pourquoi les garages et vérandas sont-ils dans le viseur du fisc ?
Alors que le repérage des piscines a rapporté 40 millions d’euros à l’État, les services fiscaux ont identifié un potentiel similaire avec les annexes non déclarées. « Quand j’ai acheté ma maison en 2020, le garage de 30 m² n’était pas mentionné dans le dossier », confie Romain Vasseur, propriétaire dans l’Essonne. « L’ancien propriétaire ne l’avait jamais déclaré, et moi non plus par négligence. » Ces oublis, volontaires ou non, faussent le calcul de la taxe foncière et privent les communes de ressources importantes.
Comment le fisc détecte-t-il ces constructions cachées ?
La DGFiP utilise désormais un système combinant intelligence artificielle et imagerie satellite. « L’algorithme compare les photos aériennes de l’IGN sur plusieurs années », explique Élodie Tremblay, urbaniste. « Dès qu’une structure excède 20 m², une alerte est générée. » Certaines communes rurales, comme celle où habite Thierry Morvan, testent même des drones de surveillance : « Mon abri de jardin est apparu sur une photo alors que je l’avais pourtant construit derrière des arbres. »
Qu’est-ce qu’une construction non déclarée au sens fiscal ?
La frontière peut sembler floue pour les particuliers. « Beaucoup croient qu’une véranda sans fondation échappe à la déclaration », note Maître Solène Garnier, notaire à Bordeaux. Pourtant, toute structure fixe modifiant la surface habitable ou l’usage du terrain doit être signalée. Céline Dujardin l’a appris à ses dépens : « Ma pergola couverte de 25 m² avec stores électriques a été requalifiée en véranda après un contrôle. »
Quelles sont les annexes les plus concernées ?
Trois catégories concentrent 80% des contrôles :
- Garages attenants ou indépendants
- Vérandas et extensions vitrées
- Hangars agricoles ou de stockage
« Mon client a dû payer 3 200€ d’arriérés pour un garage qu’il pensait ‘temporaire’ depuis 2018 », rapporte Maître Garnier.
Quels risques courent les propriétaires négligents ?
Les sanctions sont proportionnelles à la durée de la dissimulation. « J’ai régularisé ma véranda avec 5 ans de retard », témoigne Nicolas Beaufort. « En plus des 1 800€ de taxe foncière recalculée, j’ai pris 40% de majoration. » Dans les cas les plus graves, les amendes peuvent atteindre 80% du montant dû, avec un possible volet pénal pour fraude caractérisée.
Comment se déroule un contrôle fiscal immobilier ?
Le processus suit généralement trois étapes :
- Lettre d’information demandant des justificatifs
- Visite d’un technicien pour constat
- Notification de redressement avec délai de paiement
« Certains services fiscaux accordent désormais un mois pour se mettre en règle avant d’appliquer des pénalités », précise Maître Garnier.
A retenir
Toutes les extensions doivent-elles être déclarées ?
Seules les constructions fixes et pérennes modifiant la surface cadastrale entrent dans le champ d’application. Une cabane de jardin démontable ou une tonnelle légère n’est pas concernée.
Comment régulariser une situation ?
Il faut d’abord déclarer les travaux en mairie, puis transmettre l’autorisation au centre des impôts fonciers. Un recalcul des taxes sera effectué sur les 4 dernières années maximum.
Les technologies de contrôle sont-elles infaillibles ?
Non, mais leur précision s’améliore constamment. La reconnaissance des matériaux de construction permet maintenant de distinguer une terrasse d’une véranda vitrée.
Cette nouvelle vague de contrôles marque un tournant dans la politique fiscale immobilière. Entre volonté d’équité et recherche de nouvelles recettes, l’État montre qu’il dispose désormais des moyens techniques pour traquer les omissions. Une raison supplémentaire pour les propriétaires de vérifier scrupuleusement leurs déclarations.